martes, 27 de marzo de 2018

Credito hipotecario tradicional vs UVA: ¿qué conviene?

Hacía rato que tenía ganas de escribir algo sobre este tema, más que nada porque leo muchos comentarios de gente que -con o sin intencionalidad política- tira basura sobre los nuevos créditos indexados en UVA.

Lo que voy a hacer aquí, para ser breve, no irme por las ramas, y en especial ser totalmente claro, es hacer un análisis numérico con créditos tomados por el mismo monto ($2.045.000 = U$S 100.000 al día de la fecha) y el mismo plazo (20 años = 240 meses). Luego ustedes sacarán sus propias conclusiones de si conviene sacar un crédito hipotecario tradicional o recurrir a uno de tipo UVA. Comencemos.

Los ejemplos a brindar son extraídos del sitio web del Banco de la Nación Argentina, y hago esto porque suele ser el que mejores tasas de interés brinda en ambos tipos de crédito. Asimismo, en ambos se aplica el sistema francés, es decir, aquél por el cual primero se va cancelando la mayor parte de los intereses y al final mayor parte del capital. Este detalle es MUY importante, y lo entenderá al final de la columna.


CRÉDITO TRADICIONAL

TASA EFECTIVA ANUAL: 21,38%
CUOTA INICIAL: $ 33.382,27
INGRESOS NETOS NECESARIOS: $ 110.487,72

Téngase en cuenta, y esto es un dato no menor, que los créditos hipotecarios tradicionales tienen tasa fija durante los primeros 3 años, luego la tasa es variable ajustada, generalmente, por la tasa BADLAR. No vamos a explicar que demonios es la tasa BADLAR ahora, pero lo importante es saber que es mentira que el crédito tiene cuota fija durante toda su vida.


CRÉDITO UVA

TASA EFECTIVA ANUAL: 7,71%
CUOTA INICIAL:$ 16.091,75
INGRESOS NETOS NECESARIOS: $ 63.423,22

En los créditos UVA, como todos ya saben, la cuota se va actualizando DÍA a DÍA. Si, DÍA a DÍA, porque el valor de la UVA cambia todos los días, con lo cual todos los meses, evidentemente, uno pagará una cuota distinta. Entiéndase que en realidad la cuota (capital + intereses) si bien se ve representada en pesos, en realidad es en UVAs, las cuales se transforman a pesos al día del pago de la misma.

Hechas las aclaraciones del caso, ahora veamos gráficamente el comportamiento de ambos créditos durante 3 años, haciendo la suposición de que la UVA se actualice anualmente un 21,38%, que es la tasa de los créditos tradicionales. Es decir, es obvio que la UVA puede actualizarse más o menos de ese valor, pero asumo que en promedio se actualizará ese monto anualmente ya que si un banco te da un crédito fijo con esa tasa es porque según sus indicadores la inflación debería estar, en promedio, por debajo de esos valores.


Cómo se observa, hay una gran distancia entre las cuotas iniciales, obvio, y la progresión durante los 3 primeros años de ambos sigue haciendo que la cuota favorezca al UVA. Es así que pasados los 3 primeros años, donde el crédito tradicional mantiene su tasa fija, la cuota del UVA sigue siendo sustancialmente inferior. Al finalizar el año 3 la cuota del UVA, con el esquema planteado, debería ser de $ 28.776,94, mientras que el tradicional continuaría con su cuota de $ 33.382,27.
A partir de ese momento la evolución de ambos es difícil de pronosticar, porque el tradicional comenzará a tener tasa variable y por lo tanto dejará de tener esa tan glorificada cuota fija. Desde ya que uno esperaría que la cuota del UVA comience a superar en poco tiempo a la del tradicional, pero lo importante a discernir en este punto es si conviene asumir ese riesgo y porque. Bueno, esa es la finalidad de esta columna.

En el momento 0 del crédito, es decir, cuando uno recién lo saca, el tradicional lo obligará a pagar $ 33.382,27, mientras que el UVA le dará la posibilidad de abonar la primera cuota ($ 16.091,75) e inmediatamente cancelar 8,5 cuotas más con la diferencia existente entre ambos créditos. Veamos.
La primera cuota del UVA se compondrá de $ 3.925,33 (CAPITAL) y $ 11.930,47 (INTERESES), el resto son seguros y pago del paquete bancario necesario para sacar el crédito. Por el sistema que tiene el crédito UVA, el cliente tiene la posibilidad de cancelar cuota de adelante hacía atrás, es decir, cancela primero las primeras cuotas y así va avanzando la progresión, podría decirse que saltea cuotas. La cancelación es de la cuota pura, del capital solamente, con lo que en el momento 0 el que sacó un crédito UVA puede, con los $ 33.382,27 que gastaría en una cuota del tradicional, cancelar de un plumazo 8,5 cuotas del UVA. Con el beneficio adicional, que en este caso da el Banco Nación pero no otros bancos, de poder adelantar cuotas sin un mínimo necesario, se pueden adelantar las que uno quiera.

Como puede verse a las claras, al menos durante los primeros 3 años, si uno tiene la capacidad económica de sacar tanto un tradicional como un UVA, le conviene sin dudarlo este último, porque con lo que pagaría de cuota en el tradicional ($ 33.382,27) podrá adelantar un montón de cuotas del UVA. Es imposible saber exactamente cuantas cuotas podrá adelantar, pero se puede preveer que muchas. Al finalizar el 3er año del crédito tendrá que seguir pagando 17 años más, mientras que al que sacó en UVA posiblemente le queden 14 o menos años. Esta diferencia es sustancial y es un punto extremadamente a favor del UVA.
Asimismo, no puede obviarse el hecho de que para sacar un crédito tradicional se necesitan ingresos por casi el doble de lo que se necesita para un UVA, por lo cual el primero está dirigido a personas de salarios elevados y el segundo a personas que tienen salarios más realistas.

De lado negativo de los UVAs está la incertidumbre económica, cuestión que no puede dejarse de lado tampoco. Es evidente que en un país tan fluctuante es difícil embarcarse en un crédito que se indexa mes a mes, pero eso también tendrá que ver con la fuente de ingresos que tenga cada cliente y su capacidad de actualización con el paso del tiempo.

Entonces, yo no se usted señor lector que preferirá, pero al menos ahora puede tener una idea un poco más acabada de que el crédito UVA no es tan malo como lo quieren hacer ver algunos agoreros.

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